美容整形 キャンペーンの新たな発表！
マンションの将来をどう考えるか、正念場はまさにこれからです。
何もしないという選択は全員にとって最悪の状況をつくり出すだけです。
区分所有者が建て替えないという選択をしたとすれば、将来に向けてしっかりとした長期の修繕計画を立て、その計画にもとづいて大規模修繕を十分に行うことが必要になってくるのです。 建替えとは建替えに進む前に新しいマンションに建て替えるか、それとも大規模修繕して再生するのか、その判断を的確に行うためにも、建て替える場合の事業の実施方法について理解しておくことが望ましいと思います。
なぜなら、建替えを進めていくために対応しなければならない事項は多岐にわたるからです。 ですから、だれが、どのように、事業を行うための資金を調達し、設計や工事などの業務を発注するのか、古いマンションの権利が建替えによって、どのように新しいマンションの権利に移り変わるのか、古いマンションに設定されている抵当権はどうなるのか、といった建替えを実現するための方法や仕組みが十分に理解できなければ、とても安心して大切な資産をかけて建替えという一大事業に踏み出す決断を下すことなどできないからです。
また、どのような事業手法を選択するかによって、区分所有者の負担の内容や将来の選択肢も大きな影響を受ける可能性があります。 マンション建替え円滑化法が制定されてところで、平成10年に区分所有法の改正に伴い、「マンション建替え円滑化法」が制定されました。
マンション建替え事情は、この法律制定の前と後で大きく変貌しました。 建替え事業は「等価交換方式」により行われていました。
これはディベロッパーが事業主体となり、個別の契約を区分所有者と結んで建替え事業を行うものです。 この場合の資金調達はマンションの土地の持ち分を売却することで行います。
古いマンションの権利と新しいマンションの権利は契約によって交換するということになります。 これに対して「組合施行方式」という方法があります。
区分所有者が組合を結成し、円滑化法に基づいて建替え事業を行うものです。 資金調達については、組合が余剰の住戸を売却したり、事業参加者が負担することでまかないます。
権利保護については権利変換という特別の方法によるところが特徴的です。 円滑化法が制定されるまでは、ほとんどのマンション建替え事業は「等価交換方式」により行われていましたが、円滑化法が制定されて以降、多くの事例では組合施行方式によって事業が実施されています。
例えば、都心の好立地で容積の余剰もあるようなマンションであれば、ディベロッパーの関心も高く、いろいろな事業手法を比較検討できる可能性があります。 しかし、都心でも余剰容積がなく、ディベロッパーにトッで事業参加するメリットがない場合や、郊外で容積の余剰が十分あってもマンションとしての市場性がない場合には、余剰住戸を売却して資金調達を行う方法は実現性が低いと思われます。
その意味では、自分たちのマンションがおかれている状況や特徴をまず客観的につかみ、事業の進め方や区分所有者間の合意をどのようにつくり上げるかをイメージして戦略的に事業手法を選定することが大切であると思います。 事実、今でも等価交換方式で行われている建替え事業もいくつかあります。
建替え事業を構成する3つの要素「事業」を行うためにはモノ、カネ、ヒトの3つの要素が必要だということがよくいわれます。 モノとは商品とか技術といったことでしょうか。
カネとはいうまでもなく資金、ヒトとは人材のことです。 建替え事業も、その実現にはモノ、カネ、ヒトが不可欠です。
ただし、大勢の人との共同事業となるため、全員がお金を用意するという前提ではなかなか合意は成立しないということは十分に予想されます。 そして権利の移行も計画の重要な項目です。
建替え前のマンションに関わる権利が建替えによってどのようになり、新しいマンションの区分所有権、土地に関する権利にどのように置き換わるか、ということです。 売買や交換、あるいは権利変換とさまざまな法的な構成はありますが、権利がしっかり守られているか、税金がどの程度発生するかが重要なポイントです。
この他に、建替え中の仮住居の問題、引っ越しなども、事業計画の中に入ります。 建替え計画って?建て替えるか否かは、区分所有者の全員が具体的な建替え計画の案を見て、建替え決議によって決することになります。
つまり、建替えか否かを抽象的に判断するのではなく、あくまでも建て替えた場合の計画、修繕した場合の計画、両者の計画を比較して決断するのが建替え決議ということになります。 ここでいう「建替え計画」とは、どのようなマンションを、どのような方法と手順で建てるのか、ということを意味します。
ですから、新しいマンションの建築計画のみならず、この建築計画を実現するための事業計画、費用の概算や資金調達を含む資金計画、事業手法、スケジュールなどが含まれます。 これらを包括して「計画を立てる」ということになります。
どのように計画を立てるか建替えを考えているマンションで、自分たちの力で建替えを実現しようと頑張っている管理組合や理事も少なくないと思います。 建替え事業の主役は区分所有者ですから、自身の手でできる部分、例えば組織づくりや合意形成をはじめ、事業を自分たちが中心になって行おうという覚悟は、成功するか否かの大きな鍵であると思います。
とはいうものの、計画案の作成には専門家の力が不可欠であると認識してください。 「組合員に建築士がいるので、その方に計画の立案を頼んでいる」というお話を聞くことがあります。
確かに外部の設計事務所などに委託するより、そのマンションのことや住民のことをよく知っている建築家のほうが信頼できるし、期待できるということは大いにあると思います。 ただし、マンション建替えの中での「計画」というのは、建物の設計にとどまらず、資金調達や多数の区分所有者間の合意形成など事業面での、建替え独自の困難な問題がいくつもあり、それらの問題の解決を視野に入れたものでなければなりません。
また、事業が進んでくると大勢の人の権利調整なども必要となってきます。 そのような時は、同じ権利者同士ではなく外部の第三者のほうが本音を話していただけるものです。
自身の力と、外部の専門家の力をうまく組み合わせることが事業を成功に導くコツです。 そのためにも、マンション建替えの仕組みをよく理解し、資金計画や合意形成のノウハウをもったコンサルタントなどに依頼して計画案を策定することをお勧めします。
具体的な計画案づくりに際して、サルタントは通常アンケート調査や個人面談を行い、区分所有者の人柄や生活にじかに触れ、今のマンションのどのようなところに不満を感じているのか、新しい住まいにどのような思いをもっているのかを聞き取り、新しいマンションのイメージを具体化させていきます。 これらの作業は「施主」である区分所有者の意向をくみ上げながら、マンションとしての商品企画や市場性、さらには事業の採算性などにも注意をはらい、実現性の高い計画に仕上げる作業です。
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建替え前のマンションに関わる権利が建替えによってどのようになり、新しいマンションの区分所有権、土地に関する権利にどのように置き換わるか、ということです。 売買や交換、あるいは権利変換とさまざまな法的な構成はありますが、権利がしっかり守られているか、税金がどの程度発生するかが重要なポイントです。
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自身の力と、外部の専門家の力をうまく組み合わせることが事業を成功に導くコツです。 そのためにも、マンション建替えの仕組みをよく理解し、資金計画や合意形成のノウハウをもったコンサルタントなどに依頼して計画案を策定することをお勧めします。
具体的な計画案づくりに際して、サルタントは通常アンケート調査や個人面談を行い、区分所有者の人柄や生活にじかに触れ、今のマンションのどのようなところに不満を感じているのか、新しい住まいにどのような思いをもっているのかを聞き取り、新しいマンションのイメージを具体化させていきます。 これらの作業は「施主」である区分所有者の意向をくみ上げながら、マンションとしての商品企画や市場性、さらには事業の採算性などにも注意をはらい、実現性の高い計画に仕上げる作業です。
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